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TUhjnbcbe - 2020/12/20 1:27:00

金华江南市区兰溪街号,有一家门面写着“陕西美食·肉夹馍”字样的商用营业房一直大门锁着。

这里是当代江南的沿街商铺,隔壁店面的人的说,这家店面关着已经有一年多了,很奇怪。

为什么关着?是因为当下生意不好做?还是另有缘由?

为此,我们找到了这家店面的房东和原先计划开肉夹馍店的承租户。

让人感到意外的是,房东和承租方都是一肚子的怨气,而且都说自己是“受害者”,为这件事,他们还两次闹上法庭。

这到底是怎么回事?

业主阻拦

租来的店面开不了店

这家店面的营业面积有95平,业主是丁女士,因为丁女士人在国外,便委托其父亲丁先生代为管理。

年9月,来自陕西的田女士找到丁先生,希望租下店面开一家肉夹馍店,并申明不会产生餐饮油烟。双方很快签订了为期3年的租赁合同。

9月15日,丁先生将房子交付给田女士使用。田女士也按合同约定,如期将第一年租金9万元以及押金元一次性付清。

之后,田女士就请来装修公司对店面进行装潢,还添置了广告牌、空调和油烟净化装置,并到相关部门办理了营业执照和餐饮服务许可证。

但就在供电部门上门安装三相电时,房子所在的当代江南小区业主委员会和楼上部分业主前来阻止安装。

(网友拍摄于去年的图片)

年10月10日,当代江南业主委员会和所在的天龙南国社区发出通知,认为该店面不得开办餐饮店。理由是田女士未到小区物业中心办理装修审批手续,以及开设餐饮店,须征得相邻所有业主的书面同意。

次日,田女士夫妇找到业主委员会和相关业主进行协商。业委会和相关业主认为,因为当代江南小区沿兰溪街住户的购房合同中有约定,不得开设餐饮店。所以,业委会和相关业主坚持该店铺不适合开餐饮店,双方协商未果。

身为房东的丁先生也多次找业委会协商,并经工商等部门协调,但最后仍然没有解决问题。

眼看自己租来的店面开不了店,田女士一家也是非常着急,她认为这是房东的问题。于是,一纸诉状把房东告上了法庭,要求其归还租金、押金,并赔偿实际损失。

(网友拍摄于去年的图片)

同样的事实认定

不一样的判决

双方经过一审和二审,历时一年有余,一审婺城区人民法院和二审金华市中级人民法院,对事实认定一致,但判决结果却不一样。

一审法院认为,田女士的诉讼请求缺乏事实和法律依据,不予支持,判令驳回田女士的诉讼请求。

二审法院认为,丁女士除按照合同约定将租赁物交付给田女士,还应该在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。因第三人原因导致丁女士未能履行合同义务,构成违约。最终,法院根据田女士的实际损失及双方过错程度,判决解除合同,丁女士赔偿田女士经济损失8万元,退还押金元。

两位当事人都说自己是“受害者”

对于二审的判决结果,当事双方反应不一,田女士的丈夫贺先生说,为了开这个店,前后投入了十几万元,耗费了大量精力,总的来算,还是亏的。

而丁先生这边,更觉得自己是冤枉的,他说,自己既没违约,也没违法,现在由于第三方的行为,造成不能开店的后果,为何要他们房东承担?“这不就变成别人犯错,我来接受惩罚了?”

丁先生还说,租赁合同是合法有效的。同时,店面的规划用途为商业,自己拥有物权及全部权能,尤其是处分权不受任何限制。小区业委会无权约束、限制、干涉店面的经营形式、内容和范围。而且,小区沿街的其他店面还开了咖啡牛排馆,“凭什么不允许我的店面经营餐饮店呢?”

(网友拍摄于去年的图片)

对于业主委员会提出的不能开餐馆饭店的说法,丁先生表示自己无法认同。事实上,事后他去拿了在*府部门备案的业主公约,其中并没有“不能开餐饮店”的规定。

丁先生认为,业委会的阻挠是没有道理的,而田女士遭受了不法侵害,就应该找侵犯他权益的人,而不是该把矛头指向无辜的人,却让真正的侵权人不承担法律责任。

在丁先生出具的有田女士签名的两份承诺书中,也明确写着,承认人保证处置好饮食店产生的油烟、污水、噪音及固体废弃物,保持周边环境清洁,否则自愿承担相应责任。

昨天,在当代江南的物管中心,一位负责人说,这件事他们不是很清楚,他们只是业主委员会的委托管理者。

天龙南国社区居委会的俞书记说,为了这间店面的纠纷,社区也出面调停过,但最后都没有成功。

律师说法:

厘清租赁关系和侵权关系

目前,这间店面仍然关着门,而丁先生这方对于二审法院的判决也表示不能接受,他们准备向省高院提起再审。

对于这样的民事纠纷,法律界人士又是怎样看的?我们咨询了快报“律师来了”律师团成员、浙江智仁律师事务所的陈焕柱律师,请他就这个问题进行解答。

陈律师说,本案中其实有两个法律关系,一个是租赁关系,一个是侵权关系。

租赁合同之所以履行不了,是因为承租人选择开办餐饮店,遭受到了第三人的干扰,此时承租人理应先去向侵权人主张侵权责任。假如说,在侵权纠纷中法院或者其他权力机构调查认定第三人侵权有理,侵权行为的产生是出于出租人的过错,那么回头向出租人主张违约责任则顺理成章。

陈律师分析,本案中出租人与承租人的争议焦点在于:出租人到底有没有违约?如果违约了,又是什么行为构成了违约?

陈焕柱:我国《合同法》第二百一十六条对出租方的合同义务进行规定:出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

同时第二百一十七对承租人的合同义务进行规定:承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。

从这两条规定中,我们可以看到关键需要明确“约定的用途”是什么。

那么在这个案件中商铺约定的用途到底是什么呢?

根据当事双方签订的《店面租赁合同》第四条对用途的约定为“承租方不得将租赁房屋用于美容美发及违法活动”。也就是说:

作为承租人来讲对这个房屋的使用用途可以自行选择确定,只要是不做美容美发及不违法,那都是都可以的;

作为出租人来说,要保证这个使用用途,按照惯例只要保证房屋的质量及权利没有瑕疵就可以了。

而该房屋的质量是合格的,权证也是齐备,权利也是没有争议的,且在出租给这个承租人之前,也曾出租给他人在正常使用,房屋的水电配套也是齐全的。因此,很难认定出租人没有在租赁期间保持租赁物符合约定用途。

所以,按照法律规定可以得出出租人并没有违约的结论。

陈律师还分析说,如果承租人放弃对侵权人的责任追究以第三人侵权为,无法履行合同为由起诉出租人要求合同解除,也是一种防止损害扩大的方案。

但在这种情况下,租赁物占用期间的租金一般仍按照租赁合同标准支付,假如装修是经过出租人同意的,则根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条第(四)项规定:“因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。法律另有规定的,适用其规定。”

快报记者江胜忠通讯员吴攀

编辑朱凌飞实习生傅佳薇

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