上海商报：楼市调控替代方案，限售比限购更优
去年以来楼市调控*策一再出台，可楼价上涨脚步却无法停顿下来，直至限购令出台之后，各地楼价似乎少有上涨。然而限购令虽则厉害，但人们咸知这是行*办法在干涉市场，是有局限性的。两会期间，全国*协常委厉以宁提出一个新的思路，控制楼价，可以将限购改为限售。 自从限购令通行于各大城市后，各地商品房成交量急剧下降，楼市交易接近于零，楼价上涨步伐似已停止，不过商品房市场也萎缩得冷冷清清。然而市场的走向是否一定会降价，却是不能简单提供结论的。 限购令毫无疑问抑制了需求。商品房市场中低端陷入观望状态，市场企盼降价而不会轻易成交，而市场高端则有钱的已受限购令限制无资格购买，而有资格的则无钱购买。 如果限购令仅仅是临时性措施，那么在供给没有有效增加的情况下，需求只能暂时被压制，最终会爆发并导致房价报复性上涨。事实上限购令如果只是短期措施，其控制楼价的作用可能是相反的。 要以限购令控制楼价，只有将其作为一个比较长期的措施。可是如果长期执行限购*策，一方面成交量长期低迷，开发商销售资金受阻，就只能以缩减投资的方式应对调控，供应无法增加，依然无法满足被压制的需求。更严重的是另一方面，长期以行*手段压制市场，有可能使市场彻底萎缩，甚至使住房又回到计划经济体制中去。 只要市场经济存在，单项商品甚至多项商品回到计划经济体制中是不可能的，它总会以曲折的方式体现出它的市场含义和市场价值。限购令至今时间还很短，足以压制资本蛰伏不动，但时间长了，资本将会渗透户籍、渗透身份，绕过限购令来买卖商品房。那时炒卖的不光是商品房，还有身份及本地户籍。那时将会出现许多产权纠纷，商品房市场以一种不规范的缺乏法律保障的变态的市场方式出现，楼价就更不易控制了。 限购令更深层次的问题是，货币是*府的信用，商品房是正常的商品，货币是可以购买商品的，现在限制购买商品房，从长远来说会动摇整个市场经济体制。 限购令有如此多的局限，不过没有限购令又几乎不能抑制楼价的疯涨。我们知道，要从根本上稳定中国的楼市，只有建设足够影响中国楼市的保障性住房。不过，根据国家发改委的说法，中国5年之后保障性住房才能达到覆盖率20%。一般来说，中国内地保障性住房覆盖率大约达25－30%才能足够影响楼市(香港达50%)。换句话说，中国的限购令必须坚持5年。不能想象，受到5年行*强力干预的中国楼市会形成什么样子。 这时，厉以宁提出了改限购为限售。限售虽然仍带有行*干预的成分，但它基本遵守市场规则，其通过市场的手段譬如税赋等来限制交易，但决不以身份的限制来抑制需求促进供应。至少更加有利于身份平等，符合中国取消城乡二元和户籍改革的大方向。而且，就像股市中禁止T＋0交易一样，它在法理上也能够自圆其说。因此限售的办法是能够坚持相当长一段时期的，也是我们认为可以控制楼价的一个切实办法。 其实，现有的有关商品房交易的法规中，早就有按交易差价征收20%所得税的规定。这实际上就是一种通过税收制度来实施的变相的限售*策，遗憾的是各地从来就没有真正执行过。这里大概既有具体执行过程中的技术性困难(如中国的征信检查系统仍不完备等)，亦有地方*府的主观原因。所以说，关键还是在于让*策坐实，而不是去制定更多实际上从来不执行的*策。 （：SN004）