北京学区房之痛
原标题：北京学区房之痛 按：9月1日，北京市17.6万小学生入学。93.7%的学生在户籍和房产的双重保障下实现了就近入学；6.3%的学生经过几轮面试进入了私立和寄宿制学校。幼升小大战中，现实让家长们停留在 买一个房许孩子一个美好未来 的漩涡中。 本刊王燕青 发自北京/张欢 老莫（化名）很犯愁。他是一名博士毕业生，婚后在北京小西天买了一套房。他的儿子将在2015年升入小学。作为中国教育制度的优胜者，他希望给儿子在这套体制中创造一个好的起点。但是实地探索后，他才发现现实道路远比想象中困难。 今年年初，教育部下发了关于 进一步规范义务教育免试就近入学 的文件，提出到2015年，在4个直辖市、5个计划单列市和10个副省级省会城市的所有县（市、区）100％的小学划片就近入学，90％以上的初中实现划片入学。 根据教育部文件精神，北京市教委开始推出学校撤并、小升初直升、 九年一贯制 等一系列教改措施，希望通过学区联盟、大校年级组制、教育集团、教育集群制等方式，实现名校和弱校之间的教育资源均衡配置。 在幼升小阶段， 共建生 这一方式在教育部文件中被正式取消。北京市统一使用电子学籍、划片入学、电脑派位等方式实行择校。这意味着 京籍+房产 成了入学的基本前提条件。
我们不是不能承担非京籍学生，但是在最初规定他们享受同城待遇的时候标准没有执行好，所以就会让所有人觉得北京那么好上学。有钱的、有权的全到北京来了，这就无序了。 北京市东城区教委信息中心负责人王喆是地道的北京人，他觉得无序的状态还有， 卖菜的也说，在这租个房，交几千块钱赞助费，就管我（孩子上）6年（学），北京的条件多好。
王喆算了一笔账： 包括老师的工资、校舍的使用、设施设备、人员的调配，包括参加各种活动（区*府）给的补贴，（每人）每个学期要七百多块钱，一年1400块， 折算下来， 从幼儿园到高中毕业，（*府给）一个正常孩子花30万。 这让他觉得，严苛的户籍制度和片区划分，才能回归到最初设定的底线。 在教育部正式下发改革文件之前，东城区教委早已闻风而动。 改革的具体方案（各个区）自己定，但是整体趋势全是按照三中全会十八大的思路。 王喆说，东城区教委为此制定了 3个100（天） 计划。 第一个100天是找区内各社区、街道、关系单位、学校领导班子了解情况，找出明显要改掉的问题并确定方案。东城区有史家胡同、府学小学等知名小学。
最初的时候，学校也都差不多，可能这个学校有好老师，有了好苗子。 一位东城区教委内部人士说， 后来所有的投资、大投资（都慢慢倾向于这样的好学校）。好的生源也带来了更大的家长关系。区里不给我钱，国家给我钱，史家小学（弄个）什么什么工程，就有1500万（投资）。
这种 好的更好，差的更差 马太效应让很多学校常年招收不到足额的片区内京籍学生。 为什么年年海淀、西城出中考状元？因为他们把北京市好的生源弄走了。 上述内部人士说，各区县之间的升学率竞争已经到了白热化的程度。 市场供需不平衡 招生工作结束后，东城区织染局小学校长王凤岭给王喆发了条短信： 目前必收的片内学生已经35个，京籍人数达到了50%。 而去年的比例是19%。织染局小学与名校黑芝麻胡同小学结成了深度联盟，原本冷清的招生工作也有了起色。 在东城区教委的综合改革方案中，最先实施的是青年湖小学与北京市第171中学组建九年一贯制学校：2014年入学的青年湖小学新生6年后可直升171中学。消息发布后，很多家长为了获得171中学的敲门砖，春节前后就筹划在青年湖小学片区内购置学区房。 基本上在一个月内每平米涨了3万块！ 王喆接收到反馈信息后觉得不可思议。 老莫一开始并没有考虑购置学区房。随着教改的推进，他所在的海淀区也慢慢落实新*。海淀区的名校资源相对来说更集中，相应的入学*策也更为严苛，比如不成文的规定：在片区内租房的京籍家庭并非入学首选。意即，户籍和房产是两个缺一不可的、必须同时满足的条件。老莫犯愁的是，他名下房产片区内的小学让他非常不满意。 他本想带儿子参加幼升小裸考 名校通过几轮面试后择优录取， 完全就是拼孩子。 但是在教改新*的推进下，公立学校都取消了考试入学，只有一些私立学校和寄宿制学校还在进行。一想到考试题目有可能是 请考生拨打电话询问天气预报，然后复述给老师 和各种认字、数学逻辑图形题，还有高昂的学费和不超过1.6%的录取率，老莫决定不让孩子受苦。他想过再去读个北京师范大学的博士后，让儿子进入名校北师大附小，但这也没有任何保障。 到目前为止，我只听过一个（今年通过关系）落实下来的，关系超硬的。 知情人士告诉他。
只能换房子！ 老莫跟老婆商量说。 教改的出发点是为了打破教育资源分配不公平的现实，但却引起了各地又一波的 学区房热 。究其原因，还是教育资源不均衡的现状以及入学*策存在的制度性缺陷。 制度性缺陷进一步固化了房产、户籍和入学的关系，也进一步限制了人们自由迁徙的意愿。一旦你决定搬到另外一个地方，哪怕是马路对面，也得首先考虑你的房产还在不在片区内。 为了能提高享受优质教学资源的几率，更多家长比老莫准备得更早。他们在孩子出生前就着手准备购买学区房。 去年3月，海淀区五道口华清嘉园卖出了一套每平米10万元的天价学区房，被称作 宇宙中心 。这个区的房屋中介们一年后还津津乐道于此。 李强是中关村第一、第二、第三小学片区内的一名房产中介，他专做学区房买卖。8月是学区房成交旺季。他每个月都能成交1-2套学区房。李强说，这个片区内的房源已经很少了，而中关村一小学区的中关村南三街、东南小区、航天社区、燕北园、教委计生委大院、空间物理所小区的房价基本维持在6-8万／平米。中关村二小学区房华清嘉园以小户型为主，面积多在37~60平方米， 单价高，但是户型小，总价就低，容易出手。
这样的小户型学区房是徐顺（化名）的首选。他已经连续看了好几处房源。通观全局后，他制定了一份详细的购房方案，保底是买个一流二类小学的学区房，以期能派位上个好初中。最完美的是一步到位，买个能上一流一类小学和好初中的学区房，并且学区房周边环境、交通设施都很完善。 他开始观察小区的电梯：有好牌子电梯所在小区相应的物业管理水平也较高，一般的次之，没有电梯的大多是老旧的公房。购买公房的好处是只需缴纳少量税款，但房屋本身以及周边环境设施让徐顺很犹豫。
（就是）这样的（老）房子也很少了，他们都在等着*府拆迁呢。 李强每天带着客户往返学区房多趟。 海淀区是北京学区房交易最热的一个区。根据链家地产的统计，2013年北京市学区房成交均价上涨31.4％，高于全市平均涨幅5.5％。重点小学学区房涨幅更是达到33.5％，比周边非学区房价格高出30％以上。教育资源相对集中的海淀区，个别楼盘高出周边50％。而2013年重点小学学区房成交量排名前20的项目中，近一半位于海淀区。 徐顺看中了华清嘉园一处50平米左右的房产，业主报价6.4万／平米。这在徐顺的接受范围之内。而且小区马路对面就是中关村二小华清校区。这里毗邻清华、北大和科技创业园，整个小区配套设施也比较完善。但到了落实买房细节时，他发现实际单价远远超过了这个报价。 北京市房管局给这一片区限定的最低成交价格是35890元／平米，指导价与业主购房价的差额需要缴纳5.6%的营业所得税、20%的个税和3%的契税。这些税费全部由购房者承担。也就是说，徐顺除了净房款之外，还得额外支付超过50万的税费。加上购房款，他的支出总额将近390万，折合单价超过每平米7.5万元。 中介告诉他，这是因为业主急着出售而报的最低价。而这样的价格，在北京城的学区房中还不算高。根据市场实际情况，黄城根小学学区房价格在8万元至8.5万元之间；史家胡同小学学区房价格在7.2万元至10.4万元；府学小学学区房价格在7.1万元至18.2万元之间，育民小学学区房价格在7.5万元至8万元之间。供需不平衡、买卖双方的心理战也让这些老牌名校的学区房价格一路坚挺。
说房价降了，原来业主含税报（价），现在不含税报（价）。 每一笔交易，李强所在的公司都能得到最高成交总价2.7%的中介费。 最终，徐顺放弃了在海淀的购房计划，转而关注望京地区。 林小月（化名）是一家知名培训机构的幼升小辅导老师。大学毕业十年，她一直执教于此，接触了上千名学生家长，能细数北京市每所中小学的优缺点。她最近遇到了一位焦虑的妈妈。 这位妈妈反复比较，想确定哪一所性价比最高。她渴望女儿能上北京市第二实验小学。她不停地问林： 有没有可能？
实验二小所在片区内学区房挂牌出售的情况让这里替代五道口成了新的 宇宙中心 ：西单文华胡同有两套房，一套12平米，总价达420万元，每平米单价为35万元；另一套13.4平米的平房价格高达465万，每平米单价为34.7万元。而此前，文华胡同成交的一套8平米落户平房，每平米单价达到惊人的36万元。文华胡同相邻的文昌胡同也以高价出名：一套14.6平米的平房售价高达460万，每平方米单价达到31万。就连实验二小景山校区的景山东街房价也达到了32.5万元／平米。
没有可能性了。 这位妈妈反而觉得高房价让她更踏实了。
学区 成了催化剂 北京市教改*策提供了另外一种可能性。 东城区教委最先公布的改革方案中，特别强调了 优质资源带 的概念。他们把史家胡同小学、史家胡同小学低部、遂安伯小学纳入一个系统，把和平里第四小学、和平里第二小学、东师附小纳入一个系统，推出了4个 优质资源带 ，承诺资源共享、联合办校。划片时采用了好小学整合差小学、好中学对接差小学、好中学整合差中学的方式来平衡片区内教育资源。 在优质资源带联盟中，各学区出现了学区房价格瞬间上涨的现象。比如，遂安伯小学被并入史家小学片区后，该片区学区房价格已经上涨至5-6万／平米。 随后，西城区的教改方案中，涭水河小学、长安小学、广外一小等19所普通小学并入了实验二小、北京小学等11所名校。这些利好消息拉升了新学区学区房的整体价格走势。比如涭水河小学周边的房价已经涨至8万元／平米左右，甚至超过了中关村一小、二小、三小的学区房价格。 未来，这些资源优势带片区的学区房价格还有上涨的空间，只是现在很多家长还在观望和试探改革成效，房价的上涨还需要一个缓慢爬升的周期。 家长们都开始做起了选择题：住在差小学边上，直升一个好中学；住在好小学边上，对应的片区初中不是最好的；住在中等小学边上，将来有可能上好初中，也有可能被电脑派位到差初中。 有3个利好摆在你面前的时候总是犹豫不决。 王喆说，他们设计的方案， （要达到的效果是）无论你选择哪条路都不让你把便宜占尽。
大家都在看风头，它（东城区教委）是第一个公布*策的。 林小月觉得东城区教委 办了一件挺傻的事 。
都是拍脑袋干的事。你不觉得这是个应景吗？ 上述内部人士说。东城区教委推进第二个 100天 时就遇到了问题： 盟贯带 之后片区内各种利益机制难以协调。 2014年3月份，东城区学区制综合改革推进大会之后，教改进入实质性阶段。 几个学校凑一块儿，（谈）工资、人员（调配）、比例问题，方方面面全都得想到。 每个片区内校长自主管理、自主决策。优质资源带形成后，龙头学校的校长成了新形成的联盟校的法人代表，行使用人权、管财权。原来弱势学校的校长成了空壳司令， 享受待遇，但是没有实权 。
有些校长想不开，闹情绪就只有一个原因， 利 没了。 上述内部人士称，这些失去实权的校长们可以选择留任，也可以去当督导。和平里学区工作委员会是第三个100天的推进工作，也成了一些校长们的去处。这是一个议事而不决事的机构， 只管提想法，但不能决定学校做不做。
无法预测的未来 8月的最后一个周末，和平里第二小学学区内的一位家长找到了林小月。她不知道 （优质资源带）联盟到底到什么程度 。 林小月告诉她： 如果你在和二，孩子很好，对孩子是好事。如果孩子一般，你就会发现这件事情对孩子非常不好。因为和四会慢慢地把它周边的学校吸收更多，把好学生都抓走。它的等级差异将出现在它自己的联盟校里。 家长倒吸了一口冷气，顿时失去了和二并入优质资源带后的侥幸心理。 按照相应规定，学校的招生范围每年都会公布一次，而每次微小的调整都会直接影响到对应房屋的价格。 最为知名的是中关村第三小学每年的学区划分都是以楼道、马路为基准。常常同一小区，某栋楼就不是学区房，马路这边划入学区，马路对面划出学区。这样的调整对买学区房既为孩子上学、又为投资的人来说，成了最大的不稳定因素。 朝阳区砖角楼北里小区一位业主因为房子对应的和平里四小学区被取消，不得不降低售出预期，将原来的320万报价调整为210万。东城区的青年湖小区对口小学可以直升171中学，但并非所有小区居民都能享受到 学区 的利好，因为171中学只包含小区内的3栋楼。于是，小区内的房价也会出现两级分化。 林小月能从周边的环境细节判断这所小学的软实力和未来前景。上下班的路上，她要经过知春里小学。她发现这所小学今年发生了很大的变化：以前的宣传栏上总是贴着年代久远的标语和早已过期的*报，更名为 人大附中实验小学 后，宣传栏变得五彩缤纷鲜活起来，还经常张贴各种活动剪影。 去看宣传栏和厕所 是林小月教给家长们考察一所陌生学校的办法。 但她也知道，这些都不过是变量而已。 健美比赛后台：工作人员帮抹油 
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