北京中科中医院 http://www.kstejiao.com/m/导读：如果农村家庭的私人建房用地许可证登记未变更，而许可证上的原登记人已经去世，那么房屋及宅基地被征收拆迁时，就会出现房屋及宅基地上权利人不明的状态。那么，权利人到底是谁呢？遇到这样的情况，广大农民朋友又应当如何确定权利人、解决纠纷呢？今天，北京在明律师事务所李顺华、韩海祥两位律师代理的一起案件将为您答疑解惑。
委托人：单女士，浙江省金华市兰溪市人
代理律师：李顺华、韩海祥，北京在明律师事务所律师
年7月25日，委托人单女士的父亲单先生取得原兰溪市兰江镇人民政府颁发的建地证字（）号浙江省私人建房用地许可证，用地面积75平方米。其后单先生在宅基地上建有房屋一幢。
年，单先生对上述房屋进行了修缮改建，新建房屋占地90平方米（三层砖混结构）。具体修建工作主要由女儿单女士完成，并由单女士以自己的名义向原兰溪市兰江镇人民政府交纳了建房用地管理费、保证金、土地管理费等。
年，单先生去世。同年8月11日，单先生的四个继承人协商并同意将涉案房屋归单女士所有。
年9月1日，浙江省人民政府批准同意兰溪市年度计划第二批次建设用地申请。兰溪市国土资源局作出征地补偿安置方案公告，对兰溪市云山街道枣树村的11.公顷集体土地进行征收。涉案房屋位于征收范围内。
其后，单女士与云山街道办事处未达成补偿安置协议。年8月4日，云山街道对涉案房屋实施了强制拆除。本案经过一审、二审审理，浙江省金华市中级人民法院最终支持了单女士的主张，驳回了街道办事处的上诉，维持了责令街道办事处就其违法强拆房屋造成的损失给予行政赔偿的原判决。
单女士的案件赢得了胜诉。不过，当您面临征收拆迁，家中也有类似问题时，应该如何解决呢？在此，在明律师给您支三招，帮助您确认宅基地及房屋所有权人。
第一，签订转让屋基协议。
农村宅基地由家庭成员共同使用。如果宅基地及地上房屋本属于父亲所有，那么父亲过世后，兄弟姐妹间就可以签订转让协议，对宅基地使用权在家庭内部进行划分，这并不违背法律的强制性规定。
第二，提供房屋建设时的缴款通知、缴款明细等能够证明交纳过土地管理费用的凭证。
例如上述案件中，房屋虽然为单先生所有，但是其女儿在父亲在世时，独立出资为其父亲交纳了土地管理费、建房用地管理费、保证金。
父亲过世后，房屋的所有权并没有确权，可是因为各种费用由女儿交纳，女儿就将这些凭证资料提供给法院。那么，即便房屋的建房用地许可证并未变更登记，出资人被法院认定为房屋所有权人的机率也很大。
第三，征收部门对被征收人的认可。
征收实施单位如果对被征收人予以认可，那么诉讼中，被征收人作为未确权房屋及宅基地的权利继受人的可能性就会很大。仍以上述案件为例，单女士向法院提供了拆迁进度告知牌，这项凭证证明了单女士是被征收人，进而其房屋权利人资格被法院予以认可。
实践中，农村宅基地上房屋遇到的征收拆迁问题错综复杂。有少数的农村房屋有房产证，也有不少的房屋仅有建房用地许可证，还有些农村房屋则仅有宅基地使用权证。农村房屋证件不统一，相关手续办理情况不一致的现象，为非专业人士带来的维权难度远超乎一般人的想象。在征收拆迁过程中，一旦发生了纠纷，宅基地及地上房屋证件不齐全的问题，就很容易成为征收方侵害农民权益的把柄。
所以，在明律师在此建议大家，必要时应当咨询专业律师、听取建议，一定能寻求到获得合理、满意补偿的途径。
